Nõuanded
Kinnisvara müük võlgadega: hüpoteek ja täitemenetlus
Kinnisvara müük võlgadega võib olla võimalik, kuid tavaline hüpoteegiga müük ja kohtutäituri arestitud vara müük on erinevad olukorrad. Enne ostja leidmist tuleb kindlaks teha, millised kanded on kinnistusraamatus, kelle nõusolekut on vaja ja kas müügihind katab tehinguga seotud kohustused.
Eristage laenujääk, hüpoteek ja arest
Hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud tagatisõigus ning selle summa ei võrdu automaatselt tegeliku laenujäägiga. Makseviivitus on lepinguline probleem võlausaldajaga. Arest ja täitemenetlus tähendavad, et vara käsutamist võivad juhtida täitemenetluse reeglid ning omanik ei saa tehingut korraldada üksnes tavapärase müügilepingu alusel.
Esimene samm on võtta e-kinnistusraamatu väljavõte ning küsida pangalt, sissenõudjalt või kohtutäiturilt ajakohane nõuete ja tingimuste ülevaade. Üldine võlasumma telefoni teel ei ole piisav: notariaja jaoks on vaja teada, millise summa ja toimingu järel annab õigustatud isik nõusoleku registrikande muutmiseks.
Arestitud vara müüki ei saa korraldada kohtutäiturit eirates
Täitemenetluse seadustik näeb ette kinnisasja müügi kohtutäituri korraldatud menetluses. Sõltuvalt olukorrast võivad seadus ja menetlus lubada teistsugust müügiviisi, kuid selle otsustab ja vormistab kohtutäitur, mitte maakler ega võlgnik ühepoolselt. Seetõttu tuleb täituriga suhelda enne broneerimislepingut või ostjalt raha vastuvõtmist.
Kiirus on oluline, kuid kiirustamine ei tohi tähendada andmete varjamist. Ostjale tuleb selgitada, milline menetlus toimub, millised kanded kustutatakse ning millal saab ta omanikuks ja valduse. Kui enampakkumine on lähedal, tuleb kõigepealt saada täiturilt kirjalik tegevusplaan.
Koostage müügihinna ja raha jaotuse arvutus
Enne turuhinna määramist koostatakse netoarvestus: võimalik müügihind, laenujääk, viivised, täituri või menetluse kulud, maksud, notarikulud ning müügikulud. Kui müügihind ei kata kõiki nõudeid, ei saa puudujääki tähelepanuta jätta. Vajalik võib olla võlausaldaja eraldi nõusolek või muu lahendus.
Notariaalses lepingus määratakse, milline osa ostuhinnast liigub võlausaldajale, milline müüjale ja millistel eeldustel registrikanded kustutatakse. Notari deposiit või panga kontrollitud arveldus võib olla sobiv, kuid ükski lahendus ei ole automaatne. Skeem kooskõlastatakse enne allkirjastamist.
Tegutsege vara ja menetluse tegeliku seisu järgi
Koguge kokku laenulepingud, täituri teated, kinnistusraamatu väljavõte, kommunaalvõlad, vara dokumendid ja kontaktid. Ärge sõlmige vastuolulisi broneerimislepinguid ega lubage koormatiste kustutamist enne kirjalikke kinnitusi. Ajakava peab arvestama hindamise, ostja finantseerimise ja registritoimingutega.
Kui vabatahtlik müük on veel võimalik, võib turupõhine pakkumine anda enampakkumisest erineva tulemuse, kuid seda ei saa garanteerida. Maakler aitab hinnastada ja ostjat otsida; tehingu õigusliku teostatavuse kinnitavad kohtutäitur, võlausaldaja, notar või jurist vastavalt olukorrale.
FAQ
Korduma kippuvad küsimused
Praktilised vastused olemasoleva info põhjal. Konkreetse tehingu puhul kontrollige dokumente ja kehtivaid reegleid.
Kas võlgadega kinnisvara saab müüa?
Sageli saab, kui nõuded, koormatised ja arveldus kooskõlastatakse õigustatud isikutega. Täitemenetluse korral tuleb tegutseda kohtutäituri juhiste järgi.
Kas hüpoteegisumma näitab, kui palju pangale võlgnen?
Ei. Hüpoteegisumma on registrisse kantud tagatise suurus; tegeliku laenujäägi annab hüpoteegipidaja.
Kas arestitud korteri võib ise kuulutusse panna?
Enne turundust tuleb kohtutäituriga kontrollida, kas ja millisel viisil on vabatahtlik müük lubatud.
Mis saab, kui hind ei kata kõiki võlgu?
Siis on vaja võlausaldajate nõusolekut või muud lahendust; puudujääk ei kao müügiga automaatselt.
Kuhu liigub ostja raha võlgadega kinnisvara müügil?
Jaotus määratakse notariaalses lepingus ja õigustatud isikute juhistes. Osa võib minna otse pangale või sissenõudjale.
Kas kiire müük peatab täitemenetluse?
Ei automaatselt. Täitemenetluse peatamise või müügiviisi otsustab pädev kohtutäitur või kohus.
Artikkel annab üldinfot ega ole konkreetse tehingu õigus-, maksu-, krediidi-, tehniline ega eksperthinnang. Reeglid ja ametlikud juhendid võivad muutuda.
Kas vajate järgmise sammuga abi?
Koondame objekti andmed ja aitame hinnata, kas turupõhine müük on realistlik.